Споры с застройщиками
по нарушениям договоров о долевом участии в строительстве

Некоторые строительные дефекты являются явными, и видны без применения специальных измерительных приборов и оборудования – загрязнения, царапины, трещины поверхностей, явные кривизна и неровность стен, потолка или дверных косяков, неработающее электрическое или сантехническое оборудование, и т.д. Однако для выявления и фиксации всех дефектов необходимо привлечение специалиста в области строительства (эксперта) который проведёт обследование квартиры с использованием измерительных приборов и оборудования. По результатам обследования специалистом составляется Заключение, содержащее перечень выявленных дефектов и сметный расчёт расходов, необходимых для их устранения. Такое Заключение специалиста является основанием для предъявления претензии застройщику, а в случае отказа застройщика от удовлетворения претензии – основанием для предъявления иска в суд.

Претензия, и исковое заявление к застройщику должны иметь документальное обоснование. Документальным обоснованием требований дольщика к застройщику является Заключение специалиста в области строительства (эксперта). Специалист в области строительства имеет специальные знания и необходимые квалификацию и опыт, позволяющие установить наличие дефектов и недостатков по качеству, а также в отличие от сторон спора является независимым лицом, не заинтересованным в исходе дела, поэтому подготовленное им Заключение принимается судом в качестве доказательства обоснованности требований дольщика к застройщику.

Нет. Часто, не менее чем в половине случаев, суды принимают решение на основе досудебного Заключения специалиста, без назначения судебной экспертизы.

Несущественные нарушения требований к качеству квартиры — это механические повреждения поверхностей, царапины, сколы, подтеки, отклонение стен от вертикали, отклонение пола от плоскости, некачественные стыки, замятия, доклейки обоев, дефекты и неровности плитки, повреждения поверхностей и откосов дверей, неработающие сантехнические смесители и электрические розетки и места подключения осветительных приборов и другие подобные недостатки.

Существенные нарушения требований к качеству квартиры – это те, которые делают квартиру непригодной для проживания. В их числе:
1. Недостатки, которые вообще невозможно исправить.
2. Дефекты, устранение которых стоит несоразмерно дорого или требует несоразмерных временных затрат.
3. Недочеты, которые вновь проявляются после устранения.

В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ, ГПК РФ, дольщик может взыскать с застройщика:
— неустойку за просрочку передачи квартиры,
— стоимость устранения дефектов и недостатков в квартире,
— стоимость оплаченных по договору но фактически отсутствующих в квартире квадратных метров,
— неустойку за нарушение срока устранения дефектов в квартире,
— неустойку за нарушение срока исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора,
— неустойку за нарушение срока исполнения требования о возмещении расходов дольщика на устранение дефектов,
— компенсацию морального вреда,
— судебный штраф в размере 5 % от взысканной суммы,
— судебные расходы (расходы на оплату услуг юриста, эксперта, нотариуса, почтовые, иные расходы).

Да, в соответствии с законодательством, иски о защите прав потребителей, в том числе иски дольщиков к застройщикам при цене иска до 100 000 рублей рассматриваются мировыми судьями. При этом в цене иска не учитываются суммы компенсация морального вреда, судебный штраф, судебные издержки, в том числе расходы на оплату услуг нотариуса, почтовых услуг, эксперта, юриста.

Да, в соответствии с законодательством, иски о защите прав потребителей с ценой иска меньше 1 000 000 рублей, в том числе иски дольщиков к застройщикам при размере исковых требований до 1 000 000 рублей, освобождены от уплаты государственной пошлины за рассмотрение дела судом. При этом в цене иска не учитываются суммы компенсация морального вреда, судебный штраф, судебные издержки, в том числе расходы на оплату услуг нотариуса, почтовых услуг, эксперта, юриста. Суммы данных требований при подаче иска также не облагаются государственной пошлиной.

Да, в соответствии с законодательством, иски о защите прав потребителей с ценой иска меньше 1 000 000 рублей, в том числе иски дольщиков к застройщикам при размере исковых требований до 1 000 000 рублей, освобождены от уплаты государственной пошлины за рассмотрение дела судом. При этом в цене иска не учитываются суммы компенсация морального вреда, судебный штраф, судебные издержки, в том числе расходы на оплату услуг нотариуса, почтовых услуг, эксперта, юриста. Суммы данных требований при подаче иска также не облагаются государственной пошлиной.

Нет. Суд не обладает специальными знаниями в области строительства и ценообразования. Поэтому при вынесении решения по делу суд принимает во внимание выводы в отношении перечня выявленных дефектов, и стоимости их устранения, которые установлены специалистом в досудебном Заключении специалиста, или судебным экспертом в ходе проведения судебной экспертизы.

В настоящее время застройщики при строительстве многоквартирных домов очень часто допускают отступления от обязательных требований по качеству. Как правило, по результатам обследования квартиры специалистом в области строительства устанавливается стоимость устранения дефектов от 150 000 рублей до 600 000 рублей, иногда выше, в среднем около 300 000 рублей. Конкретный размер стоимости устранения дефектов зависит от площади, количества и характера дефектов в конкретной квартире.

До рассмотрения иска судом, и вступления в законную силу решения суда первой инстанции выполнять какие-либо изменения в квартире, связанные с ремонтом и устранением дефектов и недостатков, не рекомендуется. В отдельных случаях при рассмотрении дела судом может быть назначена судебная строительно-техническая экспертиза, которая должна будет подтвердить или опровергнуть наличие недостатков, указанных дольщиком в исковом заявлении.

Да, данные расходы взыскиваются с виновной стороны — застройщика при вынесении решения в пользу дольщика.

Суд вправе снизить размер неустойки только по заявлению застройщика, на основании Статьи 333 Гражданского кодекса РФ. Процент снижения неустойки в каждом случае индивидуален. Как правило, суды взыскивают с застройщика 50-80% от заявленного дольщиком размера неустойки. Кроме того, суды дополнительно начисляют в пользу дольщика судебный штраф с застройщика за отказ от добровольного досудебного удовлетворения требований дольщика, в размере до 5 % от общего размера взысканных с застройщика исковых требований.

Можно порекомендовать подать общую совместную претензию, и впоследствии общий совместный иск в суд от нескольких дольщиков. В этом случае необходимо указать личные данные каждого дольщика, указать исковые требования в отношении каждого дольщика. Подписать претензию, а впоследствии иск в суд необходимо также каждому дольщику, или их представителю по доверенности.

Приобретение квартиры на кредитные денежные средства никак не влияет на возможность взыскать с застройщика неустойку, как и стоимость устранения дефектов, так как обязательства перед застройщиком по оплате объекта долевого строительства вами выполнены, а ваши взаимоотношении с банком по кредитному договору не относятся к спору с застройщиком о уплате неустойки или стоимости устранения дефектов.